租赁物转让后，租赁合同是否依然有效?热线疑问：齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。2009年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，自2009年10月11日起至2010年10月11日止，租金为每月600元，按月结算。房屋租赁合同订立后，赵某便搬入此房居住，双方均履行了合同约定的义务。2010年1月，齐某因要到澳大利亚定居，便将该房出售给了靳某。出售该房时，齐某向靳某出示了她与赵某订立的租赁合同，靳某看后没有提出异议。2010年3月，齐某和靳某双方到房产部门办理了房屋买卖的过户手续。2010年4月10日，靳某以自己已取得该房屋的所有权为由，催促赵某在15天内搬家腾房。赵某则以与齐某的租赁合同未到期为由拒绝腾房，同时指出齐某侵犯了自己的优先购买权，并提出反诉，主张齐某与赵某之间的房屋买卖行为无效。律师解答：本案涉及房屋租赁合同中买卖不破租赁规则的适用和承租人的优先购买权问题。所谓买卖不破租赁，是指出租人在租赁期间使租赁物发生所有权变动时，承租人可在租赁期间内继续享有租赁的权利。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁规则标志着租赁权已从纯粹的债权变成物权化的债权，即租赁权的物权化，同时也突破了合同的相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。虽然承租人的租赁权属于债权，新的买受人对租赁物的所有权是物权，按照物权优先于债权的原则，所有权人的所有权可以对抗承租人的租赁权，但考虑到承租人是弱者，应给予特殊保护，故法律规定买卖不破租赁规则，以保护承租人利益。这实际上也是对所有权的一种合理限制。所谓优先购买权制度，是民法中的一项固有制度，它不仅包括承租人优先购买权，还包括共有人优先购买权、合伙人优先购买权等。本案所涉及的便是承租人的优先购买权。不同的优先购买权由不同的法律事实构成，但都涉及出卖人、先买权人和第三人三方主体。在本案的出卖租赁房屋关系中，出租人是出卖人，承租人是先买权人，实际购买人是第三人。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。出租人须在转让房屋所有权之前的合理期间内通知承租人，由承租人决定是否行使优先购买权，这是承租人依法享有的期间利益，如果出租人未能在合理期间内通知承租人，则承租人有权诉请法院判决该房屋出卖行为无效。至于这个合理期间的确定，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。在本案中，齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，这就在出租人齐某与承租人赵某之间形成了合法有效的租赁合同关系。根据双方的租赁合同，出租人齐某将出租房屋交付承租人赵某居住，赵某也按照约定履行支付租金等义务，双方都遵守了合同。后来，齐某要到澳大利亚定居，决定将其所有的房屋出卖，这是齐某作为房屋所有人的权利，法律应当予以保护。齐某应当通知赵某，以便其在合理期限内决定是否行使优先购买权。而本案中齐某并没有通知赵某，赵某的优先购买权受到侵犯，因此赵某可以主张二者之间的买卖行为无效。但是，假设赵某放弃优先购买权，由于该房屋上存在着未到期的租赁合同关系，对此也必须作出妥善的处理。在出卖该房屋时，齐某向买受人靳某出示了其与赵某签订的未到期的租赁合同，靳某未作表示，双方形成了有效的房屋买卖合同，并依照法律规定办理了有关手续，靳某成为该房屋的新所有权人。那么，靳某通过买卖合同成为新的房屋所有权人后，是否有权要求承租人赵某在租赁合同未到期时搬家腾房呢?按照买卖不破租赁规则，靳某无权这样做。法条链接《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
租赁物转让后，租赁合同是否依然有效?热线疑问：齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。2009年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，自2009年10月11日起至2010年10月11日止，租金为每月600元，按月结算。房屋租赁合同订立后，赵某便搬入此房居住，双方均履行了合同约定的义务。2010年1月，齐某因要到澳大利亚定居，便将该房出售给了靳某。出售该房时，齐某向靳某出示了她与赵某订立的租赁合同，靳某看后没有提出异议。2010年3月，齐某和靳某双方到房产部门办理了房屋买卖的过户手续。2010年4月10日，靳某以自己已取得该房屋的所有权为由，催促赵某在15天内搬家腾房。赵某则以与齐某的租赁合同未到期为由拒绝腾房，同时指出齐某侵犯了自己的优先购买权，并提出反诉，主张齐某与赵某之间的房屋买卖行为无效。律师解答：本案涉及房屋租赁合同中买卖不破租赁规则的适用和承租人的优先购买权问题。所谓买卖不破租赁，是指出租人在租赁期间使租赁物发生所有权变动时，承租人可在租赁期间内继续享有租赁的权利。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁规则标志着租赁权已从纯粹的债权变成物权化的债权，即租赁权的物权化，同时也突破了合同的相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。虽然承租人的租赁权属于债权，新的买受人对租赁物的所有权是物权，按照物权优先于债权的原则，所有权人的所有权可以对抗承租人的租赁权，但考虑到承租人是弱者，应给予特殊保护，故法律规定买卖不破租赁规则，以保护承租人利益。这实际上也是对所有权的一种合理限制。所谓优先购买权制度，是民法中的一项固有制度，它不仅包括承租人优先购买权，还包括共有人优先购买权、合伙人优先购买权等。本案所涉及的便是承租人的优先购买权。不同的优先购买权由不同的法律事实构成，但都涉及出卖人、先买权人和第三人三方主体。在本案的出卖租赁房屋关系中，出租人是出卖人，承租人是先买权人，实际购买人是第三人。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。出租人须在转让房屋所有权之前的合理期间内通知承租人，由承租人决定是否行使优先购买权，这是承租人依法享有的期间利益，如果出租人未能在合理期间内通知承租人，则承租人有权诉请法院判决该房屋出卖行为无效。至于这个合理期间的确定，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。在本案中，齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，这就在出租人齐某与承租人赵某之间形成了合法有效的租赁合同关系。根据双方的租赁合同，出租人齐某将出租房屋交付承租人赵某居住，赵某也按照约定履行支付租金等义务，双方都遵守了合同。后来，齐某要到澳大利亚定居，决定将其所有的房屋出卖，这是齐某作为房屋所有人的权利，法律应当予以保护。齐某应当通知赵某，以便其在合理期限内决定是否行使优先购买权。而本案中齐某并没有通知赵某，赵某的优先购买权受到侵犯，因此赵某可以主张二者之间的买卖行为无效。但是，假设赵某放弃优先购买权，由于该房屋上存在着未到期的租赁合同关系，对此也必须作出妥善的处理。在出卖该房屋时，齐某向买受人靳某出示了其与赵某签订的未到期的租赁合同，靳某未作表示，双方形成了有效的房屋买卖合同，并依照法律规定办理了有关手续，靳某成为该房屋的新所有权人。那么，靳某通过买卖合同成为新的房屋所有权人后，是否有权要求承租人赵某在租赁合同未到期时搬家腾房呢?按照买卖不破租赁规则，靳某无权这样做。法条链接《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
租赁物转让后，租赁合同是否依然有效?热线疑问：齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。2009年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，自2009年10月11日起至2010年10月11日止，租金为每月600元，按月结算。房屋租赁合同订立后，赵某便搬入此房居住，双方均履行了合同约定的义务。2010年1月，齐某因要到澳大利亚定居，便将该房出售给了靳某。出售该房时，齐某向靳某出示了她与赵某订立的租赁合同，靳某看后没有提出异议。2010年3月，齐某和靳某双方到房产部门办理了房屋买卖的过户手续。2010年4月10日，靳某以自己已取得该房屋的所有权为由，催促赵某在15天内搬家腾房。赵某则以与齐某的租赁合同未到期为由拒绝腾房，同时指出齐某侵犯了自己的优先购买权，并提出反诉，主张齐某与赵某之间的房屋买卖行为无效。律师解答：本案涉及房屋租赁合同中买卖不破租赁规则的适用和承租人的优先购买权问题。所谓买卖不破租赁，是指出租人在租赁期间使租赁物发生所有权变动时，承租人可在租赁期间内继续享有租赁的权利。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁规则标志着租赁权已从纯粹的债权变成物权化的债权，即租赁权的物权化，同时也突破了合同的相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。虽然承租人的租赁权属于债权，新的买受人对租赁物的所有权是物权，按照物权优先于债权的原则，所有权人的所有权可以对抗承租人的租赁权，但考虑到承租人是弱者，应给予特殊保护，故法律规定买卖不破租赁规则，以保护承租人利益。这实际上也是对所有权的一种合理限制。所谓优先购买权制度，是民法中的一项固有制度，它不仅包括承租人优先购买权，还包括共有人优先购买权、合伙人优先购买权等。本案所涉及的便是承租人的优先购买权。不同的优先购买权由不同的法律事实构成，但都涉及出卖人、先买权人和第三人三方主体。在本案的出卖租赁房屋关系中，出租人是出卖人，承租人是先买权人，实际购买人是第三人。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。出租人须在转让房屋所有权之前的合理期间内通知承租人，由承租人决定是否行使优先购买权，这是承租人依法享有的期间利益，如果出租人未能在合理期间内通知承租人，则承租人有权诉请法院判决该房屋出卖行为无效。至于这个合理期间的确定，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。在本案中，齐某将私有住房一套出租给赵某居住使用，租期为2年，这就在出租人齐某与承租人赵某之间形成了合法有效的租赁合同关系。根据双方的租赁合同，出租人齐某将出租房屋交付承租人赵某居住，赵某也按照约定履行支付租金等义务，双方都遵守了合同。后来，齐某要到澳大利亚定居，决定将其所有的房屋出卖，这是齐某作为房屋所有人的权利，法律应当予以保护。齐某应当通知赵某，以便其在合理期限内决定是否行使优先购买权。而本案中齐某并没有通知赵某，赵某的优先购买权受到侵犯，因此赵某可以主张二者之间的买卖行为无效。但是，假设赵某放弃优先购买权，由于该房屋上存在着未到期的租赁合同关系，对此也必须作出妥善的处理。在出卖该房屋时，齐某向买受人靳某出示了其与赵某签订的未到期的租赁合同，靳某未作表示，双方形成了有效的房屋买卖合同，并依照法律规定办理了有关手续，靳某成为该房屋的新所有权人。那么，靳某通过买卖合同成为新的房屋所有权人后，是否有权要求承租人赵某在租赁合同未到期时搬家腾房呢?按照买卖不破租赁规则，靳某无权这样做。法条链接《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。