如何理解出卖人的权利瑕疵担保义务?热线疑问：王某之父死后遗留丁市红旗路30号楼房一栋，王某因经济原因欲将其出售。经人介绍王某与牛某签订了房产买卖合同，合同约定：楼房转让总价款36万元，包括房内现有家具；牛某于合同签订后20日内先交付26万元价金，王某收到该26万元价金之时即办理房产转移登记手续；其余10万元价金于登记后6个月内付清，牛某交付26万元价金之后方可移居该楼房。合同签订后，王某在约定期间内收到牛某支付的26万元价金后办理了产权转让登记手续。第三人赵某得知王某将该楼房出售后立即向王某提出异议，并阻止牛某入住。赵某称该栋楼房是其与王某之父生前合伙做生意时所购。因购买该楼房时赵某出差在外，王某之父就以其自己的名字办理了登记。合伙结束后，二人并未就该楼房作财产分割，而是将其出租给了一家公司。但租金一直由二人均分。所以，该楼房属共有财产，王某无权单独作出处分。但王某认为，房产证上只有其父名字，可以认为该楼房为其父一人所有，故其作为继承人有权将其转让。牛某因赵某的阻止行为一直不能移住该楼房，遂向王某提出解除合同，返还价金。王某拒绝。经多次协商未果，牛某向法院提起诉讼，请求法院依法判决王某返还价金，并赔偿损失。律师解答：本案的焦点涉及权利瑕疵担保责任问题。所谓权利瑕疵担保，是指卖方应保证其对所售的标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会向买方就该标的物提出任何权利要求。权利珒疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。构成权利瑕疵担保责任有以下几个条件；(1)权利瑕疵于买实合同成立时存在；(2)权利瑕疵于买卖合同成立后履行时仍存在：(3)买受人不知有权利瑕疵的存在。买受人是否知道权利瑕疵，应由出卖人举证证明。买受人的“知道”不必是“实际知道”，若通过合理途径即可了解而不做了解的，视为“知道”。例如不动产抵押权可以从抵押权登记上查得，未查阅而不知道的，视为“知道”。(4)因权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失。若存在权利瑕疵，但第三人能主张权利且未主张权利的，买受人不能追究出卖人瑕疵担保责任。本案中，首先，该楼房在王某与牛某订立房产买卖合同之前就是共有财产；其次，王某在合同订立后，牛某交付26万元价金前没有改变赵某对该楼房的共有权；再次，牛某在订立合同和办理登记手续时不知道，也无法知道标的物存在权利瑕疵，因为不论是房产证上还是房产管理局的登记记录上都是王某之父一人的名字；最后，牛某在依约交付价金之后，因赵某的阻止行为不能移居该楼房，致使合同目的不能实现而遭受损失。可见，王某应对牛某承担权利瑕疵担保责任，应返还牛某交付的26万元价金并赔偿牛某因此而遭受的损失。法条链接《合同法》第150条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第151条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。第152条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
如何理解出卖人的权利瑕疵担保义务?热线疑问：王某之父死后遗留丁市红旗路30号楼房一栋，王某因经济原因欲将其出售。经人介绍王某与牛某签订了房产买卖合同，合同约定：楼房转让总价款36万元，包括房内现有家具；牛某于合同签订后20日内先交付26万元价金，王某收到该26万元价金之时即办理房产转移登记手续；其余10万元价金于登记后6个月内付清，牛某交付26万元价金之后方可移居该楼房。合同签订后，王某在约定期间内收到牛某支付的26万元价金后办理了产权转让登记手续。第三人赵某得知王某将该楼房出售后立即向王某提出异议，并阻止牛某入住。赵某称该栋楼房是其与王某之父生前合伙做生意时所购。因购买该楼房时赵某出差在外，王某之父就以其自己的名字办理了登记。合伙结束后，二人并未就该楼房作财产分割，而是将其出租给了一家公司。但租金一直由二人均分。所以，该楼房属共有财产，王某无权单独作出处分。但王某认为，房产证上只有其父名字，可以认为该楼房为其父一人所有，故其作为继承人有权将其转让。牛某因赵某的阻止行为一直不能移住该楼房，遂向王某提出解除合同，返还价金。王某拒绝。经多次协商未果，牛某向法院提起诉讼，请求法院依法判决王某返还价金，并赔偿损失。律师解答：本案的焦点涉及权利瑕疵担保责任问题。所谓权利瑕疵担保，是指卖方应保证其对所售的标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会向买方就该标的物提出任何权利要求。权利珒疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。构成权利瑕疵担保责任有以下几个条件；(1)权利瑕疵于买实合同成立时存在；(2)权利瑕疵于买卖合同成立后履行时仍存在：(3)买受人不知有权利瑕疵的存在。买受人是否知道权利瑕疵，应由出卖人举证证明。买受人的“知道”不必是“实际知道”，若通过合理途径即可了解而不做了解的，视为“知道”。例如不动产抵押权可以从抵押权登记上查得，未查阅而不知道的，视为“知道”。(4)因权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失。若存在权利瑕疵，但第三人能主张权利且未主张权利的，买受人不能追究出卖人瑕疵担保责任。本案中，首先，该楼房在王某与牛某订立房产买卖合同之前就是共有财产；其次，王某在合同订立后，牛某交付26万元价金前没有改变赵某对该楼房的共有权；再次，牛某在订立合同和办理登记手续时不知道，也无法知道标的物存在权利瑕疵，因为不论是房产证上还是房产管理局的登记记录上都是王某之父一人的名字；最后，牛某在依约交付价金之后，因赵某的阻止行为不能移居该楼房，致使合同目的不能实现而遭受损失。可见，王某应对牛某承担权利瑕疵担保责任，应返还牛某交付的26万元价金并赔偿牛某因此而遭受的损失。法条链接《合同法》第150条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第151条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。第152条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
如何理解出卖人的权利瑕疵担保义务?热线疑问：王某之父死后遗留丁市红旗路30号楼房一栋，王某因经济原因欲将其出售。经人介绍王某与牛某签订了房产买卖合同，合同约定：楼房转让总价款36万元，包括房内现有家具；牛某于合同签订后20日内先交付26万元价金，王某收到该26万元价金之时即办理房产转移登记手续；其余10万元价金于登记后6个月内付清，牛某交付26万元价金之后方可移居该楼房。合同签订后，王某在约定期间内收到牛某支付的26万元价金后办理了产权转让登记手续。第三人赵某得知王某将该楼房出售后立即向王某提出异议，并阻止牛某入住。赵某称该栋楼房是其与王某之父生前合伙做生意时所购。因购买该楼房时赵某出差在外，王某之父就以其自己的名字办理了登记。合伙结束后，二人并未就该楼房作财产分割，而是将其出租给了一家公司。但租金一直由二人均分。所以，该楼房属共有财产，王某无权单独作出处分。但王某认为，房产证上只有其父名字，可以认为该楼房为其父一人所有，故其作为继承人有权将其转让。牛某因赵某的阻止行为一直不能移住该楼房，遂向王某提出解除合同，返还价金。王某拒绝。经多次协商未果，牛某向法院提起诉讼，请求法院依法判决王某返还价金，并赔偿损失。律师解答：本案的焦点涉及权利瑕疵担保责任问题。所谓权利瑕疵担保，是指卖方应保证其对所售的标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会向买方就该标的物提出任何权利要求。权利珒疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。构成权利瑕疵担保责任有以下几个条件；(1)权利瑕疵于买实合同成立时存在；(2)权利瑕疵于买卖合同成立后履行时仍存在：(3)买受人不知有权利瑕疵的存在。买受人是否知道权利瑕疵，应由出卖人举证证明。买受人的“知道”不必是“实际知道”，若通过合理途径即可了解而不做了解的，视为“知道”。例如不动产抵押权可以从抵押权登记上查得，未查阅而不知道的，视为“知道”。(4)因权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失。若存在权利瑕疵，但第三人能主张权利且未主张权利的，买受人不能追究出卖人瑕疵担保责任。本案中，首先，该楼房在王某与牛某订立房产买卖合同之前就是共有财产；其次，王某在合同订立后，牛某交付26万元价金前没有改变赵某对该楼房的共有权；再次，牛某在订立合同和办理登记手续时不知道，也无法知道标的物存在权利瑕疵，因为不论是房产证上还是房产管理局的登记记录上都是王某之父一人的名字；最后，牛某在依约交付价金之后，因赵某的阻止行为不能移居该楼房，致使合同目的不能实现而遭受损失。可见，王某应对牛某承担权利瑕疵担保责任，应返还牛某交付的26万元价金并赔偿牛某因此而遭受的损失。法条链接《合同法》第150条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第151条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。第152条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。