因不知被征收房屋被租赁后不会影响其评估价值,将已出租的房屋收回并支付违约金。案例背景。张文忠是个独生子,其三十岁时结婚,三十二岁时生子,并一直随父母一起生活,一家人过着三世同堂的日子。2009年7月,张文忠为父母报了一个老年人旅行团,去往泰国旅游。其父母在旅行途中因所乘坐的大巴失控而出现意外,二人都不幸遇难。之后,张文忠和妻子还有儿子一家三口继续住在父母的房子里。过了半年,张文忠觉得这个房子到处都弥漫着父母的气息,在这里住着总是能想到已经去世的父母,想起来就会难过。于是,张文忠决定把房子租出去,自己再去其他地方购买一套住宅楼。于是,张文忠就托朋友买了一套二手房,并很快搬了过去,自家的这套房子租给了李某。李某和张文忠在签订租赁合同时,约定租赁期限为三年,在这三年期间如果没有出现合同出现的事宜,张文忠不得将房子收回,否则就要支付违约金。2012年6月,市政府进行旧城改造,要对张文忠父母所在小区的房屋进行征收。后来,该小区的房屋被征收人协商选定了一家房地产评估机构对房屋进行评估。张文忠得知房屋要进行价值评估,想到了自己已经将房子租赁给了李某,觉得租赁可能会影响评估,于是,单方面解除与李某的租赁合同。由于约定的租赁期限还没到,张文忠按照合同约定给李某支付了违约金。后来评估结果出来之后,张文忠才得知,房屋抵押和租赁是不会影响评估价值的,张文忠为此十分后悔,都怪自己不懂法,早知道租赁不影响,就不用解除合同并支付违约金了。律师分析：本案是关于被征收人的房屋存在抵押或租赁情形时是否会影响被征收房屋的价值评估的问题。实际上,当房屋存在抵押租赁情形时,是不影响房屋的价值评估的。我国《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。据此可知,案例中张文忠将房屋租给李某居住,评估房屋价值时是不予考虑这一要素的。但是,由于张文忠不懂法,不知这一规定,而盲目解除了与李某的合同,白白支付了违约金。案例中,张文忠与李某解除合同,也可能是考虑到房屋所有权的问题,不排除张文忠担心李某作为租赁人而对其房屋所有权产生影响,对于这个问题,我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”本案中,房屋征收补偿对象是被征收房屋的所有权人,而张文忠即使将被征收的房屋出租,张文忠仍然是房屋的所有权人,应享有征收补偿,房屋征收补偿事项与李某是没有关系的。温馨提示：在此要提醒大家,对房屋进行征收时,如果房屋正处于租赁状态,是不影响房屋价值评估的。房屋征收法律关系属于行政法律关系,而房屋租赁、抵押关系属于民事法律关系,受《合同法》《物权法》的约束,民事法律关系不影响房屋征收法律关系。所以,被征收人无须将租赁合同解除以后再进行价值评估。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。